THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN

1. THUẾ NHÀ ĐẤT

Ở Việt Nam, Pháp lệnh về thuế nhà đất được nước ta ban hành ngày 29/06/1991 và sau đó được thay thế bởi Pháp lệnh năm 1992 (ban hành ngày 31/7/1992, có hiệu lực từ ngày 1/10/1992), sửa đổi, bổ sung ngày 19/5/1994, qui định chỉ thu thuế đất, chưa thu thuế nhà. Thuế đất ngày nay ở nước ta là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất để ở và đất xây dựng công trình. Mục đích sử dụng thuế đất là bên cạnh động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước còn khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà ở. Tuy nhiên sắc thuế này còn bộc lộ một số yếu điểm như sau:

Một là, mức thuế sử dụng đất ở tại đô thị ngày nay quá thấp so với giá trị thực tế của tài sản và mức sinh lợi của tài sản. Theo qui định thì thuế nhà đất được tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, tuỳ thuộc vào lọai đô thị, lọai đường và vị trí mà mức thuế sử dụng đất ở tại đô thị gấp 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp. Trên cơ sở đó một căn nhà 100 m2 ở vị trí đất có giá trị cao nhất thì người sử dụng chỉ phải nộp khoản tiền thuế sử dụng đất khỏang 4.400.000 đồng/năm. Trong khi đó giá thị trường chuyển nhượng quyển sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh tuyến đường Đồng Khởi – Lê Lợi – Nguyễn Huệ từ khỏang 50.000 USD đến 60.000 USD/m2, tại Hà Nội tuyến đường Hàng Ngang – Hàng Đào khỏang từ 36.000 USD đến 40.000 USD/m2. Giá cho thuê nhà, đất tại đô thị ở mức trung bình tại TP.HCM và Hà Nội khoảng 40 đến 50 USD/m2/tháng, tương đương khỏang 7.680.000 đến 9.600.000 đồng/m2/năm, giá thuê của những mặt bằng tại những vị trí đẹp, các khu trung tâm thương mại... lên đến 200 USD/m2/tháng tương đương 38.400.000 đồng/m2/năm vào thời điểm cuối năm 2007.

Qua đó chúng ta thấy mức thuế sử dụng nhà, đất đặc biệt là tại khu vực đô thị còn quá thấp so với giá trị thực tế, sắc thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội.

Thứ hai, hiện nay chúng ta chỉ mới thu thuế đất và chưa thu thuế nhà và tài sản trên đất, do đó người ở nhà rách nát cũng bị đánh thuế nhà đất giống như người ở nhà biệt thự nếu có cùng diện tích đất, người sở hữu nhiều nhà cũng chỉ bị đánh thuế trên đất (như phân tích ở trên, thuế đất còn rất thấp). Như vậy, sắc thuế này chưa có tác dụng điều chỉnh đối với các đối tượng có nhiều nhà hoặc các trường hợp mua, sở hữu nhiều căn nhà, căn hộ chung cư để đầu cơ, sử dụng nhà không hiệu quả.

 

2. VỀ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (CQSDĐ)

Thuế CQSDĐ nhằm điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất chuyển nhượng nộp vào NSNN. Sắc thuế này được ban hành ngày 22/06/1994, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/1994 và được sửa đổi, bổ sung ngày 21/12/1999 theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật thuế CQSDĐ số 17/1999/QH10.

Theo qui định hiện nay thì mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm mụối; và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình là quá cao. Nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng 1 mảnh đất làm nhà ở 100m2 với giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 30 triệu đồng/m2 đất thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 120 triệu đồng. Điều này càng bất hợp lý hơn trong trường hợp chuyển nhượng đất không vì mục đích kinh doanh mà chỉ để thay đổi về nhà ở. Từ chỗ thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá cao như vậy dẫn đến tình trạng người dân sẵn sàng mua bán trao tay, không làm thủ tục với Nhà nước làm Nhà nước thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà, đất và dễ gây tiêu cực.

 

3. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Hiện nay chúng ta đang áp dụng chính sách thuế Thu nhập đối với người có thu nhập cao và tạm thời chưa thuế đối với thu nhập từ cá nhân chuyển nhượng bất động sản. Theo như dự kiến thì chính sách Thuế Thu nhập cá nhân sẽ chính thức áp dụng từ đầu năm 2009. Chính sách thuế này sẽ đưa đối tượng là cá nhân có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào đối tượng chịu thuế. Tuy nhiên, tại Điều 5 "Thu nhập không chịu thuế’ điểm 6 qui định “Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân đã có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ năm năm trở lên’ sẽ thuộc đối tượng không chịu thuế.

            Như vậy, sẽ có trường hợp lách thuế ở đây, khi đó đối với các bất động sản vì mục đích kinh doanh kiếm lời thì các nhà đầu tư sẽ tìm người đứng tên phù hợp để không bị thuế điều tiết, và người này có thể mua đi bán lại nhiều lần trong năm, miễn là mỗi lần bán chỉ đang sử hữu một bất động sản. Từ đó đưa đến một nghịch lý là Nhà nước khó có thể thu thuế từ người kinh doanh mà chỉ có thể thu được thuế từ các đối tượng nắm giữ tài sản không vì mục đích kinh doanh, nhưng vì lý do nào nó mà họ phải bán tải sản.

 

4. LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ

Trước bạ là khỏan lệ phí, theo định nghĩa thì “Lệ phí là khoản thu gắn liền với việc cung cấp trực tiếp các dịch vụ hành chính pháp lý của Nhà nước cho các thể nhân, pháp nhân nhằm phục vụ cho công việc quản lý hành chính Nhà nước theo qui định của pháp luật’ Như vậy, lệ phí thực ra là chi phí để thực hiện một dịch vụ nào đó bao gồm tiền công và chi phí văn phòng, do đó mức thu thường rất thấp và có giới hạn nhất định. Tuy nhiên, mức lệ phí trước bạ áp dụng đối với bất động sản nhà, đất như hiện nay là 1% trên giá giao dịch, mua bán thì lại như một khỏan thuế chứ không còn mang ý nghĩa là lệ phí. Với mức lệ phí như vậy, xin công nhận quyền sở hữu tài sản nhà đất có giá trị 2 tỷ đồng thì phải nộp lệ phí trước bạ là 20 triệu đồng. Vì mức lệ phí trước bạ quá cao, cho nên không khuyến khích người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc khai giá giao dịch, mua bán thấp hơn so với giá thực tế. Dẫn đến rất khó quản lý nhà đất về mặt quản lý nhà nước cũng thường xuyên xẩy ra các tranh chấp đáng tiết do người dân giao dịch với giá khác, còn hợp động công chứng với giá khác để hạ thấp mức lệ phí trước bạ phải nộp.

Vay tiền ngân hàng

Comments